投资者的心理预期很重要，银行股正在受到房地产担忧的严重威胁

文 | 比尔·阿尔伯特（Bill Alpert）

编辑 | 康国亮

自从纽约社区银行(New York Community Bancorp)意外计提贷款损失准备金以来，银行的商业地产贷款就一直受到密切关注。据海外媒体4月26日报道，美国监管机构关闭了在宾夕法尼亚州、新泽西州和纽约州运营的地区银行共和第一银行（Republic First Bank），这是美国今年首次有联邦储蓄保险公司承保的银行破产。

因此，《巴伦周刊》正在研究商业房地产贷款最集中的银行，重复我们一年前做过的工作。我们的基本结论是：它们对风险的控制程度似乎超出了市场的预期。

许多银行的名字和一年多前一样，包括硅谷国家银行（Valley National Bancorp）、欧扎克银行（Bank OZK）和华盛顿联邦银行（Washington Federal）的母公司WaFd。去年最大的银行之一PacWest Bancorp因被迫合并而退出了该名单。其他银行则因合并而被列入集中放贷银行名单。此外，Merchants Bancorp则将更多贷款留在了自己的账簿上，这归咎于高利率的影响，因为借款人推迟了固定利率的再融资。

迈阿密的Brickell Flatiron公寓大楼由阿肯色州小石城的欧扎克银行提供贷款。

房地产贷款较多的银行不良贷款有所增加，但仍接近行业平均水平。资本水平和利润率保持稳定。这些银行表示，它们贷款给商业地产是因为它们擅长这方面的业务，并且没有大举向受到空置率困扰的市中心写字楼大量放贷。

然而投资者并不买账。过去12个月，SPDR 标普地区性银行ETF下跌了20%以上，而同期标普500指数上涨了28%。我们的名单中，大多数集中型房地产贷款银行的市盈率都低于其他同行银行。

市场没有忘记上世纪80年代和90年代初，当时房地产不良贷款导致数量巨大的银行储蓄和贷款遭到损失。另一次是2008年银行因不审慎的房地产贷款造成的损失威胁到了美国的金融体系安全。

《巴伦周刊》名单上的地区性银行表示，这一次情况有所不同，他们的资本充足，房地产贷款更为保守。

欧扎克银行首席执行行长乔治•格里森(George Gleason)说，他对该行过去一段时间超过11%的抛售并不惊慌，因为他知道投资者往往会把不同的贷款银行混为一谈。格里森说：“当你说到商业房地产时，你是在用同一个词汇谈论1000种不同的东西。”

商业房地产贷款高度集中的大型上市银行

监管机构在两种情况下会特别关注商业银行：(1)商业房地产贷款超过资本金300%，并且在过去36个月内增长了至少50%;(2)建设开发贷款超过资本金的100%。

截至2023年底，欧扎克银行的商业房地产贷款集中度在大型银行中排名第二，在2023年的盈利能力和资本充足率方面，它的表现优于所有资产在100亿美元以上的美国银行。欧扎克银行上市以来的27年里，其股票的涨幅是标普500指数的10倍。

WaFd首席执行官布伦特•比尔达尔(Brent Beardall)表示，该银行向西北地区完全租赁的公寓楼盘提供贷款是为了保险起见。他表示：“如果我们想分散投资到其他领域，我们将承担更大的风险。”

早在当前混业经营和更高利率的压力出现之前，商业房地产就已经是一个敏感的行业。上世纪80年代和90年代的储贷危机促使联邦监管机构在2006年发布了指引，规定商业房地产贷款的水平，这将导致对银行账簿进行额外审查。2008年金融危机和新冠疫情爆发后，银行监管机构重申了这一指引。

该指引定义了两项测试，可能会促使监管机构进一步分析银行商业地产集中度风险的“水平、性质和管理”。第一个测试是非自住商业地产的贷款是否超过银行资本金的300%，并且在过去36个月内增长50%以上。第二个测试是建设和土地开发贷款是否超过银行资本金的100%。

正如我们在2023年初地区性银行出现倒闭后所做的那样，我们要求标普全球市场情报部门(S&P Global Markets Intelligence)在2023年底的联邦银行申报文件中寻找商业房地产贷款超过2006年指导水平的银行，然后我们按资产对这些银行中最大的10家上市银行进行了排名。

这些房地产集中放贷银行并不是美国最大的银行。纽约的山谷国家银行（Valley National Bank）是我们名单中资产规模最大的银行，但它仅在美国排名第26，其他九家银行则位于全国资产排名前100家银行的后半部分。

按美元计算，这些银行的商业房地产贷款规模也不是最大的。根据标普的数据，摩根大通向地产开发商提供的商业地产贷款最多，为1,730亿美元，其次是富国银行(Wells Fargo)的1,400亿美元和美国银行(Bank of America)的830亿美元。尽管如此，商业房地产在这些银行的贷款总额中所占比例仍不超过15%，远低于《巴伦周刊》榜单上的银行。

根据标普公司的数据，截至去年12月底，商业房地产贷款规模第六大的恰好是纽约社区银行(New York Community Bancorp)。其485亿美元的贷款占该行总贷款的56%，占其监管资本的470%。然而它并未出现在《巴伦周刊》的名单上，因为其债务水平的增长速度没有其他一些银行那么快。即便如此，纽约社区银行的股价还是在上周五暴跌逾20%，原因是该公司计提了账面上24亿美元的商誉费用。

山谷国家银行是第12大商业地产贷款银行，贷款额为280亿美元，占其贷款总额的55%。欧扎卡银行排在第17位，贷款规模为200亿美元，占其贷款总额的74%。

以美元计算，如果这些集中贷款的银行遇到麻烦，它们并不会直接威胁到美国银行体系。但正如纽约社区银行的暴跌所证明的那样，投资者的心理预期很重要，银行股正在受到房地产担忧的严重威胁。

与过去18个月的大多数房地产贷款银行一样，集中贷款银行出现逾期还款的贷款额有所增加。自我们2023年初统计以来，这些“不良资产”在贷款额和丧失抵押品赎回权中所占比例从低于0.5%上升至年底的略高于0.5%。其中一些银行的不良贷款率仍远低于0.44%的行业平均水平，包括WaFd、马萨诸塞州的Rockland Trust、阿拉巴马州的ServisFirst和纽约的Dime Community Bancorp。

这些银行的一些贷款集中度确实反映了房地产领域的经济压力。Merchants Bancorp向符合联邦住房计划的经济适用多户公寓开发商提供短期浮动利率贷款，这些计划会对提前还款进行处罚。

Merchants Bancorp首席执行官迈克•邓拉普(Mike Dunlap)表示，因此地产开发商推迟了固定利率长期贷款的再融资，直到利率回落。Merchants Bancorp通常会进行固定利率贷款，因此其商业房地产贷款规模有所扩大，尽管如此，地产开发商仍在偿还贷款。

合并是银行出现在名单上的另一个原因，因为其会触发贷款指导方针中的三年增长要素。2023年Umpqua银行和哥伦比亚银行进行了合并，Dime于2021年与Bridge Bancorp进行了合并，山谷国家银行在过去三年里进行了三次合并。

但这些银行中有相当一部分银行都集中在商业房地产贷款领域，因为这是它们的专长。

总部位于拉斯维加斯的Axos拥有向富有的房主提供巨额抵押贷款的业务。该行还为此前德意志银行放弃的前总统唐纳德•特朗普(Donald Trump)在迈阿密的多拉(Doral)高尔夫度假村提供了贷款。根据纽约州总检察长在特朗普最近的民事欺诈审判中提出的诉状，Axos收取的利率更高。

欧扎克银行是建筑贷款业务的主要提供银行之一，其为全国各地的知名项目提供贷款，这就是为什么此类贷款在12月份超过了其资本的237%。但首席执行官格里森表示，他的银行承销商进行的压力测试远远超出了监管机构的要求。

格里森表示：“我们的平均净冲销额约为行业水平的35%，这意味着我们的信贷资产质量是整个行业的三倍。”

这些商业房地产贷款银行的几乎每一位银行家都认为，投资者对他们的股票进行了不公允的抛售。

山谷国家银行首席执行官艾拉·罗宾斯(Ira Robbins)表示，他的银行被错误地与纽约社区银行类比，尽管其银行的贷款只有30%在纽约市，且仅有10%在曼哈顿。

罗宾斯说：“这甚至都不是相同的贷款项目。

版权声明：《巴伦周刊》（barronschina）原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2024年3月1日报道“These 10 Lenders Have Bet the Bank on Commercial Real Estate. Here’s How They’re Holding Up.”。

（本文内容仅供参考，不构成任何形式的投资和金融建议；市场有风险，投资须谨慎。）

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